2025년 종합부동산세 총정리 – 과세 기준, 공제 금액, 다주택자 세율, 종부세 계산법, 납부기한까지 완벽 설명!

✅ 서론

2025년에도 여전히 많은 부동산 보유자들의 관심을 받는 세금이 있습니다.

바로 ‘종합부동산세(종부세)’입니다.

특히 최근에는 공시가격 인상과 세제 개편 논의가 이어지면서,
다주택자뿐만 아니라 1주택자까지 종부세 대상자에 포함되는 사례가 늘고 있어요.

 

“종부세 기준은 어떻게 되나요?”
“종부세 공제금액은 얼마나 되죠?”
“종부세 계산법이 궁금합니다.”
이처럼 네이버 지식인에 하루에도 수십 건씩 올라오는 종합부동산세 관련 질문들을 바탕으로,

이 글에서는 2025년 최신 종부세 과세 기준부터 공제금액, 세율, 납부기한, 줄이는 방법, 분납 가능 여부까지
한 번에 정리해드릴게요.

 

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✅ 종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 부동산 보유세의 일종으로, 일정 기준을 초과하는 고가 부동산에 부과되는 세금입니다.
보통 재산세와 별도로 부과되며, 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 부동산을 보유 중인 사람에게 적용됩니다.

📌 과세 대상 자산

• 주택 (1주택자 / 다주택자)
• 종합합산 토지 (농지 제외)
• 별도합산 토지 (상가·사무실 등)

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✅ 2025년 종부세 과세 기준

구분	과세 기준 (2025년 기준)
1세대 1주택자	공시가격 합산 12억 초과 시 과세
다주택자	주택 합산 공시가격 9억 초과 시 과세
법인 보유	보유 주택 공시가격 전액 과세 (공제 없음)

 

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✅ 종부세 공제 금액 & 세율 (2025년 기준)

📌 1세대 1주택자

• 공제금액: 12억 원
• 세율: 0.5% ~ 2.7% (보유 금액 구간에 따라 누진 적용)
• 장기보유 & 고령자 세액공제 가능 (최대 80%)

📌 일반 2주택 이하

• 0.5~2.7%

📌 3주택 이상

• 0.5~5.0%

📌 다주택자 및 법인

• 공제금액: 9억 원
• 세율: 1.2% ~ 6.0% (조정지역 내 중과세 적용 시)
• 법인은 세율 2.7~5.0% 고정 적용 (일반 법인 기준)

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✅ 종부세 계산법 간단 예시

예시: A씨가 공시가격 15억 원짜리 아파트 1채 보유 (1주택자)

1. 과세표준 = 15억 - 12억 (공제금액) = 3억
2. 세율 적용: 3억 구간 → 0.6%
3. 산출세액 = 3억 × 0.6% = 180만 원

💡 **장기보유자(15년 이상) + 고령자(65세 이상)**의 경우,
세액공제 최대 80% 적용 → 실질 납부세액은 36만 원 수준까지 낮아질 수 있음

 

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✅ 종부세 납부기한과 납부방법

항목	내용
과세 기준일	매년 6월 1일
고지서 발송일	매년 11월 중순
납부기한	12월 1일 ~ 12월 15일 사이
납부방법	인터넷 납부(홈택스, 위택스), 은행 창구, 카드 납부 가능
분납 조건	세액이 300만 원 초과 시 분납 가능

 

📌 종부세 분납 신청은 홈택스에서 할 수 있고,
첫 번째 분납분은 12월 중, 나머지는 다음 해 6월까지 납부 가능합니다.

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✅ 종부세 줄이는 방법은?

많은 분들이 묻는 질문:
“종부세 어떻게 하면 줄일 수 있나요?”

📌 주요 절세 방법

1. 1세대 1주택자 요건 유지 → 공제 최대한도(12억) 적용
2. 장기보유 + 고령자 공제 → 최대 80% 세액공제
3. 합산배제 신청: 공공임대, 기숙사 등 일정 요건 충족 시 합산 제외
4. 지방 이전 및 분산 보유로 조정지역 중과 회피
5. 부부 공동명의 → 단일 명의 전환 고려
6. 주택 수 줄이기 (양도·증여) → 다주택자 중과 방지

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✅ 종부세 고지서 이의신청도 가능할까?

네, 가능합니다.

📌 고지내용이 사실과 다르거나, 오류가 있을 경우
→ 고지서 수령 후 90일 이내 이의신청 가능

• 신청 경로: 홈택스 ‘종부세 이의신청’ 메뉴
• 심사 결과: 약 1~2개월 내 결정 통보
• 환급 발생 시 → 본인 계좌로 자동 입금

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✅ 본문 요약

1. 종합부동산세(종부세)는 일정 기준 초과 주택 보유자에게 과세되는 부동산 세금입니다.
2. 2025년 기준, 1세대 1주택자는 공시가격 12억 초과, 다주택자는9억 초과 시 과세 대상입니다.
3. 세율은 보유 구간에 따라 최대 6%까지, 공제 및 감면 적용 시 납부세액이 크게 달라집니다.
4. 납부기한은 12월 15일 전후, 고지서 발송은 매년 11월이며, 분납도 가능합니다.
5. 종부세 절세를 위해선 공제 활용, 합산배제 신청, 고령자·장기보유자 세액공제를 적극 활용하세요.

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✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 1주택자인데도 종부세가 나왔어요. 왜죠?
→ 공시가격 12억 초과 + 1세대 1주택 요건 미충족(예: 주소지 불일치)일 가능성이 높습니다.

 

Q. 세금이 너무 많이 나왔는데 분납할 수 있나요?
→ 세액이 300만 원 초과 시 분납 가능하며, 홈택스에서 신청할 수 있습니다.

 

Q. 종부세는 공시지가 기준인가요? 실거래가 기준인가요?
→ 공시가격 기준입니다. 실거래가와 무관하며 매년 4월~6월 사이 발표된 공시가 기준으로 산정됩니다.

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✅ 결론

2025년 기준 종합부동산세는 부동산 보유세 중에서도 가장 민감하고 고액의 세금 중 하나입니다.

공시가격 인상, 세제 개편, 다주택자 중과 정책 등으로 인해 종부세 대상자 및 세액이 매년 달라지고 있어,
정확한 기준과 세율, 공제 조건을 잘 파악하는 것이 절세의 핵심입니다.

이 글에서 정리한 종부세 기준, 공제금액, 세율, 납부기한, 계산법, 줄이는 방법 등을 꼭 숙지하시고,

필요 시 이의신청, 분납 제도도 적극 활용해 세 부담을 줄이는 전략적인 납세자가 되어보세요.